Bereits in Heft 4/2010 der Zeitschrift Finanz-Rundschau ging Claßen ein auf die zu Beginn der Regierung von CDU/CSU und FDP diskutierten Änderungen des REIT-Gesetzes (vgl. die Blog-Einträge v. 7.10.2009 und v. 26.10.2009). Nunmehr sind denkbare Gesetzesänderungen verstärkt vor dem Hintergrund andauernder politischer Debatten innerhalb der Regierung zu sehen, die den Fortgang der Steuergesetzgebung insgesamt zum Gegenstand haben (vgl. z.B. www.faz-net.de).

Eine Änderung des REIT-Gesetzes (REITG) wäre kein Selbstzweck, sondern eine Anpassung an geänderte wirtschaftliche Rahmenbedingungen.

Vor der Einführung von Real Estate Investment Trusts in Deutschland wurde die Ausgestaltung des REITG umfassend von Politikern, Branchenvertretern und Wissenschaftlern diskutiert. Das Eintreten einer internationalen Finanzmarktkrise war zu diesem Zeitpunkt im Jahr 2006 noch nicht abzusehen, entsprechend wurde das REITG mit Blick auf einen stabilen Immobilien- und Finanzmarkt verabschiedet.

Im Folgenden werden zwei der von Claßen analysierten denkbaren Gesetzesänderungen kurz dargestellt und bezüglich aktueller Entwicklungen ergänzend kommentiert:

Verlängerung der Exit-Tax

Ursprünglich wurde mit deutschen REITs eine sog. Exit-Tax eingeführt, die eine zeitlich begrenzte Steuerbegünstigung darstellte. Sie ist im Grundsatz bereits zum 31.12.2009 abgelaufen.

Die Exit-Tax-Regelung wurde vom Gesetzgeber mit dem Ziel verabschiedet, eine Hebung von in Unternehmensimmobilien verhafteten stillen Reserven zu erreichen und zugleich das Entstehen einer hinreichenden Marktbreite von REITs zu fördern. Die Exit-Tax dient ihrer Intention nach also nicht nur dem REIT-Markt, sondern stellt eine Förderung jedes Unternehmens dar, dass steuerbegünstigt seine Immobilien an eine REIT-Aktiengesellschaft oder an einen sog. Vor-REIT veräußern möchte.

Bislang konnte der Gesetzgeber keines der beiden vorgenannten Ziele vollumfänglich durch die Exit-Tax erreichen, da im Zuge der Finanzmarktkrise kaummehr Immobilientransaktionen mit REITs stattfanden.

Eine Verlängerung der Exit-Tax wäre insofern sachgerecht, wenn der Gesetzgeber weiter an seinen bisherigen Zielen festhält. Das an dieser Stelle von Wissenschaftlern mithin angeführte Argument, die Exit-Tax müsse nicht verlängert werden, da deutsche REITs ohnehin steuerlich begünstigt seien, greift an dieser Stelle zu kurz, da es insbesondere den Mobilisierungseffekt der Exit-Tax ausklammert, wonach nicht nur REITs, sondern auch andere Unternehmen von der Steuerbegünstigung profitieren können, wenn sie ihre Immobilien veräußern (vgl. hierzu bereits den Blog-Eintrag v. 7.12.2009).

Zulassung von Bestandsmietwohnimmobilien

Aus dem REITG geht hervor, dass eine REIT-Aktiengesellschaft grundsätzlich keine sog. Bestandsmietwohnimmobilien halten darf. Es handelt sich im Grundsatz um Wohnimmobilien, die vor dem 1.1.2007 erbaut wurden.

Der Ausschluss wurde vom Gesetzgeber ursprünglich mit denkbaren negativen Auswirkungen auf den Mietwohnungsmarkt begründet. Nach seiner Auffassung hätte die Gefahr bestanden, dass G-REITs unter dem Aspekt der Renditemaximierung und der Konkurrenz an der Börse Mieterhöhungsspielräume ausschöpfen würden, auch dort wo dies unter sozialen Gesichtspunkten unangemessen wäre.

Aufgrund ihrer strengen Inlandsbezogenheit stellt die Regelung letztlich aber eine einseitige Wettbewerbsbeschränkung zu Lasten des Standortes Deutschland dar, mit der das angestrebte gesetzgeberische Ziel – Schutz des inländischen Mietwohnmarktes – nicht zu erreichen ist.

Im Inland wird stattdessen eine Entfaltung des REIT-Marktes eingeschränkt. Ein Investor, der eine Immobiliengesellschaft mit Wohnimmobilien zu gründen beabsichtigt, muss den REIT als Alternative nach derzeitiger Rechtslage ausklammern, auch wenn diese Alternative aus betriebswirtschaftlicher Sicht für ihn ansonsten die zu bevorzugende Entscheidung darstellen würde. Hierdurch können ökonomisch nicht begründbare Investitionsentscheidungen entstehen, die volkswirtschaftliche Verwerfungen zur Folge haben können.

Eine Zulassung des Haltens- und des Erwerbs von Bestandsmietwohnimmobilien durch G-REITs wäre insofern begründbar. Auch in anderen REIT-Regimen der Welt spielen sog. Housing REITs eine zentrale Rolle, nicht zuletzt, da in keinem anderen Land weltweit eine der restriktiven Gesetzeslage Deutschlands vergleichbare Situation besteht.

Steuerpolitische Entscheidungen sind derzeitig kaum abschätzbar - die angesprochenen Änderungen des REITG bleiben insofern ungewiss.

Der vollständige Literaturbeitrag mit dem Titel "Anmerkungen zu den diskutierten Änderungen des REITG" ist bei Genios abrufbar.